Ипотека при разводе супругов

Особенность раздела при разводе квартиры в ипотеке заключается в том, что до полного погашения кредитного обязательства жилье находится в залоге в банке, а, следовательно, в судебном процессе по разделу имущества, кроме разводимых супругов, будет участвовать третье полноправное лицо – банк -кредитор.

Однако результат вынесенного судом решения о распределении ипотечного имущества после развода нельзя предварительно предусмотреть однозначно. Он будет зависеть от множества сопутствующих факторов, таких как:

момент приобретения недвижимости в ипотеку (до брака или в браке);
точка зрения банка по поводу способа раздела ипотечного кредита (играет первостепенную роль);
принадлежность денежных средств (кем вносился первоначальный взнос и последующие кредитные платежи);
наличие или отсутствие у пары несовершеннолетних детей и решение вопроса о том, с кем они останутся проживать;
факт использования средств материнского капитала;
наличие договора долевого участия, брачного контракта или соглашения;
военная ипотека и др.

Как делится ипотека при разводе супругов?

Согласно законодательству (СК Украины, ГК Украины), имущество, приобретенное в браке, является общей собственностью супругов и при разводе должно делиться поровну (за исключением условий, прописанных в брачном договоре, при его наличии; а также случаев, когда оно приобретено за личные средства одного из супругов).

Неважно то обстоятельство, на кого именно из супругов происходило оформление кредитного договора: выступают ли супруги созаемщиками или кто-то из них единолично возложил на себя такое обязательство.

Кроме этого, учитывается и тот факт, что один из супругов не работал и не вносил периодические ипотечные платежи, поскольку осуществлял уход за детьми или вел другую домашнюю деятельность (хозяйство).

Несмотря на то, что Семейным кодексом предусмотрено, что имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым собственностью и должно делиться поровну, судами далеко не всегда выносятся такие решения, поскольку в расчет берутся все обстоятельства и нюансы каждой конкретной семейной ситуации.

Помимо раздела недвижимости супруги при разводе сталкиваются с необходимостью решения вопроса по разделу ипотечного кредита: кто и в каких долях будет вносить платежи.

Способы раздела ипотечного кредита при разводе супругов

Покупая квартиру в ипотеку, оба являются ее владельцами только формально и не вправе свободно ею распоряжаться. До погашения долгового обязательства объект недвижимости находится в залоге у банка-кредитора – за ним в судебном процессе по разделу ипотеки при разводе остается последнее слово.

Основными способами раздела ипотечного кредита после развода являются:

Распределение долга между супругами и оплата в соответствии с частями собственности каждого из них. При этом банк должен убедиться в платежеспособности каждого из супругов – если же он усомнится в доходах мужа или жены, может наложить запрет на раздел кредита.
Продажа ипотечного жилья супругам, что влечет за собой в первоочередном порядке оплату займа, а затем раздел оставшихся между супругами поровну (данный шаг возможно сделать только с согласия банка).
Самостоятельная продажа недвижимости банком посредством проведения аукциона. Следует отметить, что цена недвижимости в таком случае падает ниже рыночной и в итоге расстающиеся могут остаться и без жилья, и без средств.
Договоренность между сторонами перевода недвижимости в единоличную собственность одного из них, мужчина или женщина освобождается от обязательств оплаты по кредиту в пользу собственника (также требует предварительного одобрения банка и внесения изменений в ипотечный договор).
Далеко не все перечисленные способы могут быть фактически выполнимы, поскольку каждое решение об ипотечном жилье и изменении жизненных условий семейной пары должно согласовываться с банком (в том числе и решение развестись).
По своей сути развод не интересует банк как таковой – ему важно продолжение своевременного внесения ежемесячных платежей и недопущение просрочок. Банковская организация оценит семейную ситуацию и платежеспособность супругов и в первую очередь минимизирует свои риски.

Как делится при разводе квартира в ипотеке, если есть дети

При расторжении брака, как правило, дети остаются с одной из сторон (в большинстве случаев – с матерью).

Однако не стоит рассчитывать, что оставление ребенка с одним из супругов всегда приводит к увеличению доли при разделе жилья. Приоритетным считается, несмотря на наличие ребенка (особенно в не многодетной семье), равноценный раздел (без учета нюансов).

Некоторые обстоятельства, связанные с наличием в браке несовершеннолетних детей, могут привести к увеличению доли в делимой ипотечной квартире в пользу отца с ребенком, например, если:

второй мужчина имеет другое жилое помещение в собственности, а отец, оставшийся с общим угаром – нет;
многодетная мать остается с детьми;
раздел ипотеки с малой жилой площадью (в подобной ситуации суд склоняет перевести квартиру в единоличное использование ответственного родителя с учетом выплаты за долю недвижимости);
ребенок является инвалидом.

Приоритетное право на ипотечное жилье, не смотря на наличие детей, один из супругов может получить в особых вышеперечисленных случаях. Однако и при имеющихся обстоятельствах судом учитываются разные сопутствующие факторы, касающиеся дела.

Чтобы решить вопрос продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, необходимо сначала выписать несовершеннолетнего в равноценное по площади жилое помещение. Если жилищные права несовершеннолетней будут нарушены, в ситуацию могут быть вовлечены специалисты по жилищным вопросам органов опеки и попечительства.

Раздел при разводе ипотечной квартиры, купленной на средства материнского капитала

На основании Закона Украины «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», недвижимость, приобретаемая за счет средств материнского капитала, оформляется на всех членов семьи.

При разделе ипотечной недвижимости с вложением средств материнского капитала подлежат распределению только супружеские части; собственность детей при этом неприкосновенна. Однако до наступления совершеннолетия ребенка право распоряжения его имуществом лежит на законном представителе – отце.

пример

При рождении второго ребенка семья Наталии В. использовала материнский капитал при покупке жилья. При расторжении брака оба ребенка остались проживать с матерью, при этом мужчина получил 1/4 доли недвижимости, Наташа и двое несовершеннолетних детей – 3/4 доли соответственно.

Способы раздела ипотеки с привлечением средств материнского капитала:

Самым безопасным вариантом, исключающим риски, является полное погашение обязательств по кредиту предыдущего раздела квартиры.
Если супруги разделяют ипотеку с учетом имеющихся долей недвижимости и одна из них не справляется с погашением долга, банковская организация оставляет за собой право, несмотря на наличие детей, реализовать залоговое жилье на торгах по заниженной стоимости.
Отказ одного из супругов от доли в имуществе в пользу другого или ребенка. Сделать это лучше до расторжения брака путём оформления договора дарения (чтобы избавить себя от уплаты налога при совершении соглашения между близкими родственниками).

Как делится при разводе квартира, купленная в ипотеку до брака?

Если один из супругов женится, уже имея на данный момент ипотечное жилье, а последующие платежи вносились уже в браке, то при расторжении брачного союза оно все равно считается совместно нажитым (ведь ипотека подразумевает своеобразную отсрочку оплаты – а полное приобретение квартиры происходит во время жизнь в браке).

Несмотря на то, что первоначально оформитель жилищного кредита внес какой-то первоначальный взнос и самостоятельно оплачивал несколько платежей, вторая сторона имеет право на часть недвижимости.

Для этого необходимо предоставить суду доказательство своего отношения к ипотечной жилплощади, оформленное документально (например, в виде чеков и квитанций):

полное или частичное внесение ипотечных взносов;
увеличение стоимости ипотечного жилья (например, покупка стройматериалов, трудовые вложения в ремонт и т.п.).

Если же при заключении брака между супругами был заключен брачный договор, то раздел имущества будет облегчен и предусмотрел его заранее оговоренными условиями:

размером долей сторон;
суммой компенсации при несоблюдении условий внесения платежей;
долей ипотечных выплат и т.д.

Как разделить квартиру, купленную по договору долевого участия

Договор долевого участия, связанный с ипотечным кредитованием, также имеет множество нюансов и частных случаев. Рассмотрим главные.

Оплата внесена и договор заключен до вступления в брак, но регистрация права собственности возникла в браке. В подобной ситуации при разделе недвижимости суд не посмотрит на фактическое возникновение права в брачный период, а учтет приобретение жилья и его оплату в брак одной из сторон (за единоличные средства).
Если же при аналогичной ситуации одна из сторон (еще не являясь законным мужем или женой) финансово участвовавшей в оплате недвижимости, она вправе претендовать после развода на долю жилья в части внесения платежей. Хотя доказать суду свое участие во взносах необходимо документально или с привлечением свидетелей.
Когда договор долевого участия заключался в регистрации семейного союза, а полная стоимость жилья выплачивалась и собственность оформлялась в период брака, судом не будет учтено, с чьих доходов вносились платежи, поскольку все финансовые сбережения супругов считаются общими.

Исключение здесь составляют денежные средства, полученные одним из супругов в подарок или по наследству. Они не принадлежат к общему имуществу, и суд должен будет разделить недвижимость в долях пропорционально внесенным личным взносам каждого из супругов (если они были).

Когда договор заключается, и жилье оплачивается в период брачных отношений, а при разводе дом еще не сдан в эксплуатацию, судом может быть поделена не сама квартира как таковая, а право на пользование ею в будущем.

Делится ли военная ипотека при разводе

Военная ипотека отличается от гражданского ипотечного кредитования тем, что погашение платежей осуществляется государством (а именно Министерством обороны Украины). Участником программы кредитования выступает военнослужащий. Поэтому военную ипотеку и жилье:

нельзя переоформить на другое лицо (например, жену);
невозможно разделить между супругом.

Данные положения исходят из норм Семейного кодекса Украины и Закона Украины “О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих”.

Однако каждый случай индивидуален, и жена или муж в отдельных ситуациях все же может рассчитывать на материальную компенсацию части жилья, пропорционально своим финансовым вложениям в него, например:

когда в приобретение недвижимости были вложены личные средства второго супруга (подаренные, полученные от продажи другого личного жилья или имущества, полученные по наследству);
когда для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала и т.д.

Следует помнить, что решать вопросы компенсации вложений в военную ипотечную недвижимость в судебном порядке нецелесообразно до погашения кредита, поскольку квартира обременена вдвойне: Министерством обороны Украины и банком-кредитором.

После погашения обязательства второй член семьи может иметь право только на возврат финансовых расходов в пределах собственных документально вложений.

Полезные материалы сайта advokat-family.com.ua: